Antes de financiar um empreendimento, não basta avaliar apenas o que será construído sobre um terreno. Em determinadas situações, também é necessário compreender o histórico da área e as condições ambientais do solo e da água subterrânea.

Uma área utilizada anteriormente por atividades com potencial de contaminação pode apresentar passivos que não são identificados em uma análise exclusivamente documental ou visual.

Dependendo das características do imóvel e da operação, essa condição pode levar à necessidade de estudos voltados à identificação e ao diagnóstico de possíveis contaminações.

É nesse contexto que entram os estudos de Gerenciamento de Áreas Contaminadas, muitas vezes associados, de maneira mais ampla no mercado, à expressão “Laudo de Contaminação”.

O que é um Laudo de Contaminação?

Embora a expressão seja utilizada de forma ampla, tecnicamente não existe uma única investigação aplicável a todas as áreas.

O gerenciamento deve seguir etapas compatíveis com o histórico, as características da área e as evidências encontradas.

No Paraná, a Resolução CEMA nº 129/2023 estabelece procedimentos para a proteção da qualidade do solo e das águas subterrâneas e para o Gerenciamento de Áreas Contaminadas.

Entre as etapas previstas estão Avaliação Preliminar, Investigação Confirmatória, Investigação Detalhada, Avaliação de Risco, Plano de Intervenção e Plano de Monitoramento, aplicadas conforme a situação identificada.

Em âmbito nacional, a Resolução CONAMA nº 420/2009 estabelece critérios e valores orientadores de qualidade do solo e diretrizes para o gerenciamento ambiental de áreas contaminadas.

Portanto, antes de falar em “fazer um laudo”, é necessário identificar qual etapa de investigação é tecnicamente adequada para a área.

O processo começa pela Avaliação Preliminar

A investigação não parte necessariamente da coleta imediata de amostras.

A Avaliação Preliminar utiliza informações históricas disponíveis para buscar evidências, indícios ou fatos que possam indicar a existência de contaminação.

Podem ser analisados o histórico de ocupação, as atividades desenvolvidas no imóvel e no entorno, processos produtivos, armazenamento e manipulação de substâncias, disposição de resíduos, estruturas existentes e registros ambientais disponíveis.

A partir dessas informações, são identificadas áreas-fonte e potenciais fontes de contaminação, construindo uma base técnica para determinar a necessidade das etapas seguintes.

Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória são a mesma coisa?

Não.

A Avaliação Preliminar busca identificar indícios, evidências ou incertezas relacionadas à possível presença de contaminação.

Quando a área é caracterizada como suspeita, a Investigação Confirmatória tem a finalidade de confirmar ou não a existência da contaminação.

Essa etapa pode envolver investigação do meio físico, definição dos pontos e métodos de amostragem e análises químicas dos compartimentos ambientais relevantes.

No Paraná, os resultados obtidos são comparados aos valores de investigação aplicáveis para solo e água subterrânea.

Caso sejam encontradas concentrações acima desses valores, a área pode ser classificada como contaminada sob investigação, seguindo para as etapas previstas na regulamentação.

O rigor técnico está justamente em permitir que as evidências encontradas determinem o avanço do estudo.

O que pode indicar potencial de contaminação?

O uso atual do imóvel representa apenas uma parte da análise.

Um terreno aparentemente sem atividade de risco pode ter recebido, no passado, instalações industriais, oficinas, postos de combustíveis, áreas de armazenamento, depósitos de produtos químicos ou outras atividades potencialmente geradoras de contaminação.

Também podem ser relevantes indícios como tanques enterrados, tubulações antigas, manchas em pisos ou solos, áreas de disposição de resíduos, estruturas produtivas desativadas e registros de ocorrências ambientais.

A análise do entorno também pode ser necessária, especialmente pela possibilidade de transporte de contaminantes pelos diferentes compartimentos ambientais.

Por isso, uma avaliação ambiental não deve se limitar ao estado aparente do imóvel durante a vistoria.

Conhecer o histórico da área é essencial para compreender seu risco ambiental atual.

Por que uma possível contaminação importa para o financiamento?

Um passivo ambiental pode afetar diretamente a viabilidade econômica e técnica de um empreendimento.

A confirmação de contaminação pode exigir investigação detalhada, avaliação de risco, monitoramento e, conforme o caso, medidas de intervenção.

Isso pode representar custos, prazos adicionais, restrições de uso e necessidade de compatibilização entre o projeto e as medidas ambientais aplicáveis.

Para o empreendedor, adquirir ou desenvolver uma área sem conhecer adequadamente sua condição ambiental significa assumir uma variável capaz de interferir no cronograma, no orçamento e no uso pretendido para o imóvel.

Por isso, a investigação pode ser relevante não apenas durante um financiamento, mas também antes da aquisição ou reutilização de uma área.

O que acontece quando a investigação confirma uma contaminação?

A confirmação não encerra automaticamente o processo.

No Paraná, uma área contaminada sob investigação deve avançar para etapas destinadas a caracterizar a contaminação e avaliar os riscos envolvidos.

A Investigação Detalhada busca delimitar e caracterizar a contaminação, enquanto a Avaliação de Risco considera os receptores e as vias de exposição relevantes para determinar a existência de riscos inaceitáveis.

Conforme os resultados, podem ser definidas medidas de intervenção e monitoramento compatíveis com as condições da área e com o uso pretendido.

Portanto, o gerenciamento não busca apenas responder se existe ou não determinada substância no terreno. Ele procura compreender onde está a contaminação, sua extensão, quais riscos estão associados a ela e quais medidas são necessárias.

Avaliar antes de financiar também significa reduzir incertezas

Uma investigação iniciada apenas depois que o financiamento já está em análise pode revelar uma variável que não havia sido considerada no planejamento.

Antecipar a avaliação permite conhecer melhor a área, identificar possíveis passivos e dimensionar previamente as etapas técnicas que poderão ser necessárias.

Mais do que atender a uma solicitação documental, o Gerenciamento de Áreas Contaminadas pode funcionar como um importante instrumento de gestão de risco ambiental, imobiliário e financeiro.

A Orientar transforma o histórico da área em informação técnica

A investigação de uma possível contaminação exige muito mais do que uma vistoria pontual ou uma coleta isolada de solo.

A Orientar Cartografia e Meio Ambiente realiza a análise técnica da área a partir de seu histórico de ocupação, características do empreendimento, informações ambientais disponíveis e condições identificadas em campo, definindo o procedimento adequado para cada situação.

A atuação pode envolver Avaliação Preliminar, Investigação Confirmatória e suporte técnico às etapas subsequentes do Gerenciamento de Áreas Contaminadas, conforme os resultados obtidos e as exigências aplicáveis.

A integração com a Cartografia também permite relacionar fontes potenciais, pontos de investigação, características do terreno e demais informações espaciais necessárias para uma leitura mais completa da área.

Vai financiar, adquirir ou implantar um empreendimento e precisa avaliar possíveis passivos ambientais? Conte com a Orientar para conduzir a investigação com método, precisão e responsabilidade técnica.